大切な住宅ローンについて詳しく知る！
2020/04/19
資金計画では、
自己資金と住宅ローンの金額を決めることによって、
全体予算をいくらにするのか？を、
算出することから始めるのですが、
この自己資金が一体いくらあるのかによって、
住宅ローン選びが違ってきます。
例えば、あなたが準備出来る自己資金が、
それほど多くないとしたら、
家づくり費用のほとんどを
住宅ローンで準備せざるを得なくなります。
となると、長期間で住宅ローンを組まざるを得なくなり、
結果、金利上昇による返済金額上昇のリスクを避けるために、
ずっと金利が変わらない
固定型の住宅ローンを選ばざるを得なくなります。
たとえ、変動型の住宅ローンに比べて金利が高く、
変動型の住宅ローンよりも、
毎月の返済金額が高くなってしまうとしても、です。
他方、自己資金がたくさん準備出来るとしたら、
返済期間も短く設定することが出来るようになり、
金利上昇による返済金額上昇リスクを
緩和することが出来るようになるため、
固定型に比べて金利が安い変動型の住宅ローンを選ぶことも出来ます。
このように、自己資金の状況によって、
選ぶべき住宅ローンの種類は違ってくることになるし、
また、収入状況や年齢、土地の有無などによっても、
選ぶべき住宅ローンは違ってくることになるのですが、
資金計画では、あなたの状況を踏まえながら、
あなたにとってベストな住宅ローン選びを行います。
住宅ローンの種類をご存知ですか？
住宅ローンは、大きく分けると、
“変動型”と“固定型”の2つに分かれます。
そして、“変動型”はさらに、
“変動型”と“当初期間固定型”の2つに分かれます。
当初期間固定型とは、
3年固定、5年固定、10年固定といった、
地方銀行が主力商品として取り扱う住宅ローン商品ですね。
変動型の住宅ローン
変動金利型の住宅ローンは、
金利が低く設定されているものの、
市場の金利に応じて金利が変動するため、
金利が上がった場合は、
これに連動して返済額が増えることになります。
ただ、変動型はもし金利が上がったとしても、
5年間は返済額が変わらないようになっているし、
もし5年後に金利が上がったとしても、
増額率の上限が25％となっています。
では、これを具体的に
シュミレーションしていってみますね。
あなたが借入る住宅ローンを3000万円、
金利1％、35年返済の元利均等支払い、ボーナス返済なし、
として計算していってみますね。
この条件の場合、毎月の返済金額は84,765円となります。
そして、2年間この金利のまま変わらず返済していったとしたら、
2年後の利息の計算は、
28,553,730円（残高）×1％÷12ヶ月＝23,794円、です。
ということは、2年後も金利が上がっていなければ、
25回目の返済の元金は、
返済額の84,765円から23,794円の利息を
差し引いた60,891円ということになるのですが、
もし金利が上がってしまったとしたら？？？
ちょっと極端ですが、
2年後の金利が3％になってしまったとして、
シュミレーションしてみると、その金利額は、
28,553,730円（残高）×3％÷12ヶ月＝71,384円
になってしまいます。
となると、返済額が84,685円のまま変わらないため、
減っていく元金の額は、
84,685円から71,384円を差し引いた
13,301円ということになってしまいます。
つまり、せっかく返済しても、
金利上昇のせいで元金が全く減っていかない・・・
という状況を引き起こしてしまうというわけです。
また、3％ならまだ元金が減っていますが、
これが4％となってしまったとしたら、
28,553,730円（残高）×4％÷12ヶ月＝95,179円となり、
利息が毎月の返済額を上回ってしまうことになります。
となると、元金が減らないどころか、
逆に、未払い利息が積み重なってしまいます。
84,685円から95,179円を差し引いた10,494円の未払い利息が・・・
今のところは、住宅ローン金利が
一気に2％～3％も上がることは考えにくいのですが、
過去に遡れば、1年の間で2％上がったこともあれば、
2年の間で3％上がったこともあるため、
絶対に可能性がゼロだとは言い切れません。
ですから、商品のメリットだけじゃなく、
デメリットもよく理解した上で、
住宅ローン選びをしていただければと思います。
では、次回は、
変動金利の変動金利の仲間である
当初期間固定型について、
詳しくお伝えしていきたいと思います。
それでは、、、