2020/01/17
自分自身が一体どのような住宅ローンを選べばいいのか？は、
自己資金額や借入額、そして年齢や収入などによって全く異なってきます。また、土地の有無によっても異なってきます。
例えば、あなたが土地を購入する必要がなく、
かつ、ある程度の自己資金を投入することが出来るとしたら、
住宅ローン商品の選択肢がグッと広がり、
よりいい条件の金利で住宅ローンを借りることが出来るようになります。
また、返済期間も短く設定することが出来るようになります。
一方で、土地から購入しなければならず、
かつ、それほど自己資金を投入すること出来ないとしたら、
住宅ローン商品の選択肢はギュッと縮まってしまいます。
そして、返済期間も可能な限り長く設定せざるを得なくなってしまいます。
先程の前者の場合のように、
家づくりの負担が少なく、かつ自己資金を投入することによって、
借入金額を圧縮することが出来た場合、
家賃並みの支払い金額でありながら、
返済期間を20年に設定することが出来るようになります。
となれば、変動型商品の中の1つである
10年固定型の住宅ローン商品を、
リスクなく選ぶことが出来るようになります。
というのも、元利均等式
（最初のうちは、利息割合が高く元本割合が低い、
そして年数を経るにつれてこの割合が逆転していく返済方式）
一般的な返済方式では、
20年という返済期間の半分である10年が経過したら、
元本が半分近くまで減っており、
そうなれば、もし10年後に金利が上昇したとしても、
大幅に返済金額がアップすることがなく、
金利アップによる家計への圧迫が生じにくくなるからです。
一方で、後者のように、
より多くの金額を銀行から借りなければいけない場合、
そして返済期間を35年で設定しなければいけない場合、
10年固定型の住宅ローンを選ぶことは、
大きなリスクを背負うことになってしまいます。
というのも、35年という長期間で住宅ローンを組む場合、
10年経過したとしても、その割合分も元本が減っていないからです。
そして、その結果、
もし金利が上昇してしまった時には、大幅な返済金額の上昇という
家計にとってこの上ないダメージを受けてしまうことになります。
また、銀行によっては1.25倍ルールという、
もし金利がアップしたとしても、
今の支払いの1.25倍までしか返済金額を上げない
というルールを設定している場合があるのですが、
この場合も、決して返済を免除してくれているわけではなく、
カットした分は未払い利息として残っていくことになります。
つまり、35年経っても住宅ローン返済が終わらない・・・
というリスクまでも背負ってしまう可能性が高くなるというわけです。
借り換えありきの考え方もリスクがある
そこで、1つの選択肢として、
借り換えがあるわけなのですが、
確かに、もし金利見直し時に大幅に金利が上がるようならば、
他銀行に乗り換えれば、確実に優遇してくれることになり、
それなりの恩恵を受けることになるでしょう。
しかしながら、そうする場合も、
今借りているお金を一括繰上げ返済する手数料、
今設定している抵当権を抹消する手数料、
新たに借りる住宅ローンの手数料、
新たに抵当権を設定する手数料、
といった余分な費用が発生してしまうし、
そのための煩わしい手続きに行かないといけなくなってしまいます。
そして、なにより借り換えありきで
考えない方がいい最大の理由は、
団体信用生命保険に入ることが出来る健康状態を
未来に維持出来ているかが不確実だからです。
もし、この保険に引っ掛かるような病気になってしまった場合、
借り換えをすることが出来なくなります。
あるいは、出来たとしても金利が高くなるなどの条件が付されてしまい、
借り換えメリットがなくなったりしてしまいます。
それゆえ、最初から問題を先送りすることなく、
自分自身に合った住宅ローンを選ぶことが大切である、
というわけなんですよね。
✔住宅ローンは最初に決めておくと良い
多くの方が、土地を選び、家の間取りを完成させ、
見積りが出たところで、住宅ローンの話を聞くために銀行に足を運びます。
しかしながら、この流れで家づくりをしてしまうと、
予算オーバーしてしまいやすく、
無理のある返済金額で住宅ローンを組んでしまったり、
あるいは、毎月の負担を下げるためだけに、
選ぶべきじゃない住宅ローン商品を選んでしまったりします。
ですから、住宅ローン商品は最初に決めておいてください。
かつ、毎月の返済金額と借入れする金額を最初に決めておいてください。
そして、その金額の中で、
買える土地を選び、建てられる家を建てるようにしてください。
これが、後から後悔しないためにも、
誰もが知っておくべき家づくりの常識ではないでしょうか？