2020/04/19
資金計画では、
自己資金と住宅ローンの金額を決めることによって、
全体予算をいくらにするのか？を、
算出することから始めるのですが、
この自己資金が一体いくらあるのかによって、
住宅ローン選びが違ってきます。
例えば、あなたが準備出来る自己資金が、
それほど多くないとしたら、
家づくり費用のほとんどを
住宅ローンで準備せざるを得なくなります。
となると、長期間で住宅ローンを組まざるを得なくなり、
結果、金利上昇による返済金額上昇のリスクを避けるために、
ずっと金利が変わらない
固定型の住宅ローンを選ばざるを得なくなります。
たとえ、変動型の住宅ローンに比べて金利が高く、
変動型の住宅ローンよりも、
毎月の返済金額が高くなってしまうとしても、です。
他方、自己資金がたくさん準備出来るとしたら、
返済期間も短く設定することが出来るようになり、
金利上昇による返済金額上昇リスクを
緩和することが出来るようになるため、
固定型に比べて金利が安い変動型の住宅ローンを選ぶことも出来ます。
このように、自己資金の状況によって、
選ぶべき住宅ローンの種類は違ってくることになるし、
また、収入状況や年齢、土地の有無などによっても、
選ぶべき住宅ローンは違ってくることになるのですが、
資金計画では、あなたの状況を踏まえながら、
あなたにとってベストな住宅ローン選びを行います。
✔住宅ローンの種類をご存知ですか？
住宅ローンは、大きく分けると、
“変動型”と“固定型”の2つに分かれます。
そして、“変動型”はさらに、
“変動型”と“当初期間固定型”の2つに分かれます。
当初期間固定型とは、
3年固定、5年固定、10年固定といった、
地方銀行が主力商品として取り扱う住宅ローン商品ですね。
✔変動型の住宅ローン
変動金利型の住宅ローンは、
金利が低く設定されているものの、
市場の金利に応じて金利が変動するため、
金利が上がった場合は、
これに連動して返済額が増えることになります。
ただ、変動型はもし金利が上がったとしても、
5年間は返済額が変わらないようになっているし、
もし5年後に金利が上がったとしても、
増額率の上限が25％となっています。
では、これを具体的に
シュミレーションしていってみますね。
あなたが借入る住宅ローンを3000万円、
金利1％、35年返済の元利均等支払い、ボーナス返済なし、
として計算していってみますね。
この条件の場合、毎月の返済金額は84,765円となります。
そして、2年間この金利のまま変わらず返済していったとしたら、
2年後の利息の計算は、
28,553,730円（残高）×1％÷12ヶ月＝23,794円、です。
ということは、2年後も金利が上がっていなければ、
25回目の返済の元金は、
返済額の84,765円から23,794円の利息を
差し引いた60,891円ということになるのですが、
もし金利が上がってしまったとしたら？？？
ちょっと極端ですが、
2年後の金利が3％になってしまったとして、
シュミレーションしてみると、その金利額は、
28,553,730円（残高）×3％÷12ヶ月＝71,384円
になってしまいます。
となると、返済額が84,685円のまま変わらないため、
減っていく元金の額は、
84,685円から71,384円を差し引いた
13,301円ということになってしまいます。
つまり、せっかく返済しても、
金利上昇のせいで元金が全く減っていかない・・・
という状況を引き起こしてしまうというわけです。
また、3％ならまだ元金が減っていますが、
これが4％となってしまったとしたら、
28,553,730円（残高）×4％÷12ヶ月＝95,179円となり、
利息が毎月の返済額を上回ってしまうことになります。
となると、元金が減らないどころか、
逆に、未払い利息が積み重なってしまいます。
84,685円から95,179円を差し引いた10,494円の未払い利息が・・・
今のところは、住宅ローン金利が
一気に2％～3％も上がることは考えにくいのですが、
過去に遡れば、1年の間で2％上がったこともあれば、
2年の間で3％上がったこともあるため、
絶対に可能性がゼロだとは言い切れません。
ですから、商品のメリットだけじゃなく、
デメリットもよく理解した上で、
住宅ローン選びをしていただければと思います。
では、次回は、
変動金利の変動金利の仲間である
当初期間固定型について、
詳しくお伝えしていきたいと思います。
それでは、、、